Les rez-de-chaussée favorisent la dynamique urbaine

Les boutiquiers font grise mine et nos villes aussi. Les arcades se vident, sur les vitrines les promotions extraordinaires font place au morose « à louer ». Le chaland déserte les rues pour faire du shopping depuis son canapé. Les politiciens se désolent de la situation et y répondent de la plus mauvaise façon qui soit : en édictant des règlements.

En ville de Genève, le Plan d’Utilisation du Sol  (PUS), qui veut défendre des rez-de chaussée vivants grâce aux commerces, à l’artisanat et aux loisirs, favorise, paradoxalement, leur fermeture. En figeant les affectations, on sclérose une ville, on limite les possibilités des locations et donc le renouvellement naturel des activités.

Or, plutôt que de se lamenter, il faut voir cette crise du commerce comme une formidable opportunité. Elle doit permettre aux entrepreneurs-commerçants de se lancer dans des projets innovants, singuliers. Pour que cela puisse se faire, ces derniers, et ils sont nombreux à vouloir le devenir, ont besoin de bénéficier de loyers plus abordables. Leurs projets ne sont pas forcément les plus rémunérateurs.

Les propriétaires de l’arcade qui sont souvent les mêmes que ceux de l’immeuble au-dessus ne doivent pas assumer seul ce possible manque à gagner.

 

Qui va payer alors ?

Dans le cadre de nouveau quartier, dans des immeubles commerciaux qui offrent de grands plateaux, il est envisageable de majorer légèrement le prix de location dans les étages de quelques francs. Prenons une surface commerciale de 250 m2 dans le nouveau quartier en construction de Pont-Rouge à Genève. Avec un prix au mètre carré de 350 CHF / an, le loyer annuel atteint 87 500 CHF. Si maintenant, son prix est majoré de 5 CHF par mètre carré soit moins de 1,5%, cela permet de dégager 1250 CHF. Ce n’est pas grand-chose pour l’entreprise locataire mais, si on multiple ce chiffre par la surface totale d‘un bâtiment, cela permettrait de réduire considérablement le prix des arcades du rez-de chaussé, sans que le propriétaire ne perde, ou très peu, de valeur locative.

Les sociétés installées dans les étages en profiteraient car elles bénéficieraient ainsi d’un environnement plus convivial. En facilitant l’accès à des activités associatives, artistiques, sociales ou à faible marge économique, on favorise un brassage social, ethnique et culturel qui donne des couleurs et de la vie à un immeuble et à un quartier. Les employés de ces entreprises en jouiraient également car ils préfèrent toujours travailler dans des quartiers vivants et stimulants.

Le propriétaire en ressort également gagnant puisque ses rez-de chaussés sont loués, ce qui est toujours dans son intérêt aussi bien pour l’image de son immeuble que pour sa possible valorisation.

A une échelle plus large, pour un développeur de quartier, le temps de vacances qui suit la livraison d’un bâtiment est un moment de fragilité. La zone de chalandise n’existe pas encore. Les rez-de chaussé génèrent alors plus de coûts que de revenus. L’enjeu est donc d’en accélérer le développement. Des arcades pleines agissent comme un aimant en attirant du monde. La population s’approprie plus rapidement le quartier et finalement lui confère de la vie.

Ce modèle est plus adapté à des immeubles commerciaux bénéficiant de surfaces importantes car l’augmentation de loyer est divisée sur plus de mètres carrés. Au centre-ville, les bâtiments y sont plus petits mais surtout les commerçants, souvent de grandes enseignes sont disposées à payer des prix « normaux ». Surtout,  ces nouveaux quartiers peuvent devenir des pôles d’innovation. En offrant des loyers plus bas, les rez-de-chaussée peuvent devenir des lieux d’expérimentation. On peut assister à des hybridations commerciales : un café doté d’une laverie automatique, un salon de coiffure qui proposerait des cours de cuisines. Ces nouveaux modes d’activités évitent une certaine forme de standardisation du paysage urbain.

L’innovation naît de la rencontre de mondes très éloignés les uns des autres qui donnent naissance à de nouvelles formes de dynamique urbaines.

Robert Curzon Price

Robert Curzon Price

Robert Curzon Price a débuté sa carrière dans l’immobilier en 1997 après des études de commerce, de génie civil et d’architecture d’intérieur. Il travaille plusieurs années dans différentes régies genevoises. En 2006, il rejoint la direction de SPG Intercity. En 2013, il crée sa propre société et acquiert PARTNER REAL ESTATE.

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