Les rez-de-chaussée favorisent la dynamique urbaine

Les boutiquiers font grise mine et nos villes aussi. Les arcades se vident, sur les vitrines les promotions extraordinaires font place au morose « à louer ». Le chaland déserte les rues pour faire du shopping depuis son canapé. Les politiciens se désolent de la situation et y répondent de la plus mauvaise façon qui soit : en édictant des règlements.

En ville de Genève, le Plan d’Utilisation du Sol  (PUS), qui veut défendre des rez-de chaussée vivants grâce aux commerces, à l’artisanat et aux loisirs, favorise, paradoxalement, leur fermeture. En figeant les affectations, on sclérose une ville, on limite les possibilités des locations et donc le renouvellement naturel des activités.

Or, plutôt que de se lamenter, il faut voir cette crise du commerce comme une formidable opportunité. Elle doit permettre aux entrepreneurs-commerçants de se lancer dans des projets innovants, singuliers. Pour que cela puisse se faire, ces derniers, et ils sont nombreux à vouloir le devenir, ont besoin de bénéficier de loyers plus abordables. Leurs projets ne sont pas forcément les plus rémunérateurs.

Les propriétaires de l’arcade qui sont souvent les mêmes que ceux de l’immeuble au-dessus ne doivent pas assumer seul ce possible manque à gagner.

 

Qui va payer alors ?

Dans le cadre de nouveau quartier, dans des immeubles commerciaux qui offrent de grands plateaux, il est envisageable de majorer légèrement le prix de location dans les étages de quelques francs. Prenons une surface commerciale de 250 m2 dans le nouveau quartier en construction de Pont-Rouge à Genève. Avec un prix au mètre carré de 350 CHF / an, le loyer annuel atteint 87 500 CHF. Si maintenant, son prix est majoré de 5 CHF par mètre carré soit moins de 1,5%, cela permet de dégager 1250 CHF. Ce n’est pas grand-chose pour l’entreprise locataire mais, si on multiple ce chiffre par la surface totale d‘un bâtiment, cela permettrait de réduire considérablement le prix des arcades du rez-de chaussé, sans que le propriétaire ne perde, ou très peu, de valeur locative.

Les sociétés installées dans les étages en profiteraient car elles bénéficieraient ainsi d’un environnement plus convivial. En facilitant l’accès à des activités associatives, artistiques, sociales ou à faible marge économique, on favorise un brassage social, ethnique et culturel qui donne des couleurs et de la vie à un immeuble et à un quartier. Les employés de ces entreprises en jouiraient également car ils préfèrent toujours travailler dans des quartiers vivants et stimulants.

Le propriétaire en ressort également gagnant puisque ses rez-de chaussés sont loués, ce qui est toujours dans son intérêt aussi bien pour l’image de son immeuble que pour sa possible valorisation.

A une échelle plus large, pour un développeur de quartier, le temps de vacances qui suit la livraison d’un bâtiment est un moment de fragilité. La zone de chalandise n’existe pas encore. Les rez-de chaussé génèrent alors plus de coûts que de revenus. L’enjeu est donc d’en accélérer le développement. Des arcades pleines agissent comme un aimant en attirant du monde. La population s’approprie plus rapidement le quartier et finalement lui confère de la vie.

Ce modèle est plus adapté à des immeubles commerciaux bénéficiant de surfaces importantes car l’augmentation de loyer est divisée sur plus de mètres carrés. Au centre-ville, les bâtiments y sont plus petits mais surtout les commerçants, souvent de grandes enseignes sont disposées à payer des prix « normaux ». Surtout,  ces nouveaux quartiers peuvent devenir des pôles d’innovation. En offrant des loyers plus bas, les rez-de-chaussée peuvent devenir des lieux d’expérimentation. On peut assister à des hybridations commerciales : un café doté d’une laverie automatique, un salon de coiffure qui proposerait des cours de cuisines. Ces nouveaux modes d’activités évitent une certaine forme de standardisation du paysage urbain.

L’innovation naît de la rencontre de mondes très éloignés les uns des autres qui donnent naissance à de nouvelles formes de dynamique urbaines.

Les zones d’affectation doivent se conformer aux usages urbains

Le phénomène a débuté il y a quelques années, il est désormais récurrent. Les zones d’affectation, censées définir précisément l’utilisation des sols d’une région, deviennent perméables. Ainsi, des hôtels et des entreprises de services informatiques s’installent dans les zones industrielles, d’anciens terrains dédiés au secondaire sont reconvertis en quartier urbain, les zones se mêlent et se confondent sans plus forcément respecter leur affectation première.  Résidentiel, industriel, commercial, si les surfaces se définissent juridiquement, leur usage ne leur correspond plus.

Dans le canton de Genève, pas moins de 30 zones différentes cohabitent. Ferroviaire, de verdure ou encore aéroportuaire, pour n’en citer que quelques-unes. Chacune est définie par des contraintes plus ou moins strictes. En tenant compte de ces critères, une zone industrielle et artisanale est par exemple uniquement « destinée aux constructions industrielles, artisanales et ferroviaires, c’est-à-dire à des activités de production (gabarit max. 24 m) ».

Un hôtel en zone industrielle 

Pourtant, plusieurs projets viennent contredire cette règlementation. Stellar 32 ne respecte pas stricto sensu l’affectation. L’immeuble, située dans la zone industrielle de Plan-les-Ouates, abritera bien des activités industrielles et des surfaces d’exploitation mais également un hôtel, un fitness et de multiples autres services.

Que signifie alors affectation industrielle, construction artisanale ? Alors que la ville se densifie, il n’est plus possible de cloisonner les surfaces. Aujourd’hui, le marché du bureau est tellement concurrentiel, ses prix ont si fortement diminué, qu’ils s’alignent petit à petit sur ceux de l’industrie. Fin 2018, les loyers commerciaux n’ont jamais été aussi bas en plus de 15 ans. Les différences marginales relatives à l’affectation de zones ne sont donc plus financièrement significatives.

Avec les phénomènes de « Flex Office » ou « Home Office », le monde privé et le monde professionnel se mélangent, l’on habite où l’on travaille. Pourtant, les zones « mixtes » englobant ces critères sont encore trop rares. Un service effectué dans un espace résidentiel le transforme-t-il de facto en une zone commerciale ?

Cette mixité, en route, est à encourager. Elle ne doit plus être entravée par une législation trop rigoureuse et peu au fait de la réalité concrète du marché et de ses usages. Il faudrait donc assouplir les zones d’affectation pour qu’elles puissent évoluer avec les manières de vivre et de travailler dans les espaces urbanisés. Surtout, et cela devrait intéresser nos politiciens, l’innovation se crée à la frontière des activités. En les mélangeant sur une surface restreinte, elles vont se côtoyer et forcément de nouveaux projets et de nouvelles idées vont émerger. L’époque est au décloisonnement ; les zones d’affectation doivent aussi être concernées !

Plus que des surfaces, les mètres carrés commerciaux sont aussi des services

Depuis plusieurs années, ce n’est un secret pour personne, Genève fait face à une demande en locaux commerciaux largement inférieure à l’offre. Constructions trop nombreuses, saturation du marché, délocalisation d’entreprises, ralentissement de la croissance …. des chefs d’accusation avancés comme autant de motifs sur lesquels, tant les propriétaires que les acteurs du monde immobilier, n’auraient finalement que peu d’emprise. Et si l’explication était à chercher ailleurs ?

 

Il faut se pencher sur le contenu

Loin de nier ces facteurs, il semble toutefois qu’un élément manque. Nous sommes aujourd’hui dans une dynamique totalement nouvelle.  Les mètres carrés ne sont plus que des surfaces, mais ils deviennent des services. Et ceux-ci ont un impact direct sur l’attractivité, ou plutôt le manque d’attractivité, des dits locaux. Au contenant qu’est le bâti, nous devons nous pencher aujourd’hui sur le contenu. C’est déjà une petite révolution dans le monde immobilier !

Le service agit comme un levier du changement : il donne vie à quelque chose d’inerte qui se réfléchit dans l’appréciation du bâti. Les PME recherchent ce que de grandes entreprises ont depuis plusieurs années déjà mis en place : une véritable « offre », qui va au-delà de leur core business. Prenez P&G : la société propose une crèche, une salle de sport, des restaurants, là où d’autres vont encore plus loin avec des banques, des commerces etc. Les multinationales offrent des services s’apparentant à une conciergerie d’hôtel. S’il est certes question pour ces grands groupes de renforcer leur culture d’entreprise, une autre raison est évoquée : être attractifs en termes d’employabilité.

Pour les PME, le facteur différenciateur se joue plus que jamais au niveau des talents. Or, quand on veut attirer du personnel de qualité, l’emplacement de la société, le salaire, le titre, ne suffisent plus. Il faut être capable d’offrir un cadre professionnel qui s’apparente à un cadre de vie, un lieu créateur de liens entre les individus et « facilitateur » pour l’épanouissement tant personnel que professionnel de l’employé. Un lieu qui a ce truc en plus, cette touche magique qui attire. Mais cela coûte trop cher d’investir pour des PME dans cette nouvelle recherche de lien social et de services. La solution ? Aux propriétaires et constructeurs de repenser le bâti pour répondre à cette demande et rendre à nouveau attractif l’immobilier commercial.

 

Répondre à la diversité des besoins par le bâti

Dans ce contexte, la non-décision des propriétaires n’est plus une option. Il faut comprendre, réagir et anticiper. Le monde est devenu complexe ; des solutions doivent émerger. Répondre à cette diversité des besoins grâce au bâti, c’est possible ! Les bâtiments récents vont dans cette direction. Les plateaux organisés favorisent les synergies lorsque cela est demandé. Et lorsque l’on jette un coup d’œil à ce qui se fait dans le monde, force est de constater que nous ne sommes qu’au début de cette transition ! À ceux qui ne voudraient prendre le train en marche, c’est un véritable mouvement de fond qui est en train de bousculer les codes du monde immobilier auquel il vont devoir faire face.

Plus que jamais, l’immobilier a une carte à jouer dans la construction du monde de demain. Plus uniquement à travers le bâti, mais dans une réflexion plus large qui nourrit le développement du secteur. Un vent porteur en somme, bien loin d’avoir démontré tous ses effets.

Avec un million de mètres carrés de surfaces commerciales en plus, Genève va renforcer son attractivité

Ces prochaines années, près de 1,03 millions de mètres carrés de nouveaux locaux commerciaux seront disponibles à Genève. Cela représente 20 % de l’offre totale du canton. Ce chiffre en impose, d’autant que près de 300 000 mètres carrés recherchent déjà des locataires. Les nombreux panneaux qui ornent vitrines et façades en témoignent.

Est-ce à dire que cette abondance d’offre pourrait s’avérer dangereuse ? Existe-t-il le risque d’une bulle ?

Non, et ce pour plusieurs raisons.

Anticiper la demande future

L’immobilier ne suit pas les cycles économiques. Ce qui est valable pour le résidentiel l’est aussi pour le commercial. Ainsi, il y a 10 ans, nous souffrions d’un manque de bureaux. Demain nous en aurons peut-être un peu trop sur le marché mais ce n’est pas grave. Cela permet d’anticiper la future demande mais surtout cette situation favorisera les transactions. Les prix de location devraient descendre poussant les entreprises, notamment les PME, à chercher de nouveaux locaux, peut-être plus adaptés à leurs besoins ou à renégocier leur bail. Cette tendance est déjà perceptible comme nous le montrons dans le Snapshot 2019. C’est une bonne nouvelle pour le dynamisme de notre canton.   

De plus, le double oui, cantonal et fédéral, du dimanche 19 mai à la Réforme fiscale et au financement de l’AVS (RFFA) va apporter un grand soulagement aux entreprises locales. La réduction de presque 10 points de pourcentage de l’impôt sur les bénéfices aura une répercussion sur leurs investissements et donc sur leur développement. Certaines vont engager du personnel et en croissant déménager.  Pour les sociétés à statut, qui bénéficiaient d’un taux 11,6 %, ce passage à 13,99% ne devrait pas les affecter. Au contraire, elles vont bénéficier d’une meilleure vision de l’avenir, d’un environnement plus stable. Les multinationales détestent l’incertitude.

Concurrencer Paris, Francfort ou Amsterdam

L’abondance de l’offre concourra également à l’attractivité de toute la région et attirera de nouvelles entreprises internationales. Celles-ci ont souvent besoin de grands plateaux, d’un seul tenant, de plusieurs centaines de mètres carrés. Les nouveaux programmes les proposent, ce qui n’est pas le cas des bâtiments plus anciens. D’autant qu’avec une baisse des coûts de location, Genève commence à devenir compétitive vis-à-vis d’autres villes européennes. Elles renforcent son attractivité vis-à-vis de Paris, Francfort ou Amsterdam.  

Sur la vingtaine de projets (lire la liste ci-dessous), certains sont encore en phase de préparation alors que d’autres sont prêts à être livrés. Ils affichent des surfaces dépassant les 155 000 m2 pour Evolution+ / Quartier de l’Étang jusqu’à quelques centaines de mètre carrés pour les plus petits. Ils ont pourtant un point commun : l’écrasante majorité de ces nouveaux bâtiments se situent dans la première couronne qui ceint le centre-ville. En effet, c’est là que la transformation urbanistique est la plus rapide et visible. Ce sont les communes de Vernier, de Plan-les-Ouates, du Grand-Saconnex et de Lancy qui en accueillent le plus.

Les grands projets commerciaux de Genève

  Nom du projet Mètres carrés Quartier
1. Evolution+ / Quartier de l’Étang 155 540 Vernier
2. Vitrine économique de Genève 135 000 Aéroport
3. CFF Pont Rouge 120 000 Carouge
4. Tourbillon 95 000 Plan-les-Ouates
5. Pré-du-Stand 90 000 Grand-Saconnex
6. Small City 90 000 Lancy
7. Lombard Odier 64 000 Bellevue
8. Porte Sud 50 000 Carouge
9. Pré Bois 50 000 Aéroport
10. Green Village 48 000 Grand-Saconnex
11. Quartet 42 000 Charmilles
12. Stellar 32 32 000 Plan-les-Ouates
13. Atrium Park 30 000 Satigny
14. Orubi 14 095 Vernier
15. O’vives 9 933 Eaux-Vives
16. Opale 4 600 Chêne-Bourg
  TOTAL 1 030 168 Canton de Genève

Les professions libérales en périphérie 

Une tendance s’installe : certaines activités s’éloignent de l’hyper-centre. Si les artisans et les petites industries quittent le PAV au profit du tertiaire, les professions libérales, médecins, avocats, architectes commencent elles aussi à s’installer plus en périphérie. Elles y trouvent plus d’espace alors qu’elles se regroupent. Les professions liées à la santé s’installent dans des bâtiments dédiés, les études d’avocats dont la taille augmentent suivent le même chemin. Ce mouvement est rendu possible grâce au développement des infrastructures. Les transports publics desservent mieux ces quartiers, les cadences sont augmentées quand l’installation de trams n’y pas prévue (Plan-les-Ouates, Bernex). L’arrivée du CEVA aura un impact majeur sur les régions de Lancy et Carouge. Bonne nouvelle, des appartements au centre-ville retrouveront ainsi leur usage résidentiel.  

L’arrivée prochaine de ce million de mètres carrés est une opportunité pour le canton de Genève. La réforme fiscale couplée à une situation avantageuse sur le front de l’immobilier commercial va faire souffler un bon vent sur les PME du canton.