Les zones d’affectation doivent se conformer aux usages urbains

Le phénomène a débuté il y a quelques années, il est désormais récurrent. Les zones d’affectation, censées définir précisément l’utilisation des sols d’une région, deviennent perméables. Ainsi, des hôtels et des entreprises de services informatiques s’installent dans les zones industrielles, d’anciens terrains dédiés au secondaire sont reconvertis en quartier urbain, les zones se mêlent et se confondent sans plus forcément respecter leur affectation première.  Résidentiel, industriel, commercial, si les surfaces se définissent juridiquement, leur usage ne leur correspond plus.

Dans le canton de Genève, pas moins de 30 zones différentes cohabitent. Ferroviaire, de verdure ou encore aéroportuaire, pour n’en citer que quelques-unes. Chacune est définie par des contraintes plus ou moins strictes. En tenant compte de ces critères, une zone industrielle et artisanale est par exemple uniquement « destinée aux constructions industrielles, artisanales et ferroviaires, c’est-à-dire à des activités de production (gabarit max. 24 m) ».

Un hôtel en zone industrielle 

Pourtant, plusieurs projets viennent contredire cette règlementation. Stellar 32 ne respecte pas stricto sensu l’affectation. L’immeuble, située dans la zone industrielle de Plan-les-Ouates, abritera bien des activités industrielles et des surfaces d’exploitation mais également un hôtel, un fitness et de multiples autres services.

Que signifie alors affectation industrielle, construction artisanale ? Alors que la ville se densifie, il n’est plus possible de cloisonner les surfaces. Aujourd’hui, le marché du bureau est tellement concurrentiel, ses prix ont si fortement diminué, qu’ils s’alignent petit à petit sur ceux de l’industrie. Fin 2018, les loyers commerciaux n’ont jamais été aussi bas en plus de 15 ans. Les différences marginales relatives à l’affectation de zones ne sont donc plus financièrement significatives.

Avec les phénomènes de « Flex Office » ou « Home Office », le monde privé et le monde professionnel se mélangent, l’on habite où l’on travaille. Pourtant, les zones « mixtes » englobant ces critères sont encore trop rares. Un service effectué dans un espace résidentiel le transforme-t-il de facto en une zone commerciale ?

Cette mixité, en route, est à encourager. Elle ne doit plus être entravée par une législation trop rigoureuse et peu au fait de la réalité concrète du marché et de ses usages. Il faudrait donc assouplir les zones d’affectation pour qu’elles puissent évoluer avec les manières de vivre et de travailler dans les espaces urbanisés. Surtout, et cela devrait intéresser nos politiciens, l’innovation se crée à la frontière des activités. En les mélangeant sur une surface restreinte, elles vont se côtoyer et forcément de nouveaux projets et de nouvelles idées vont émerger. L’époque est au décloisonnement ; les zones d’affectation doivent aussi être concernées !

Thomas Bregman

Thomas Bregman

Architecte diplômé de l’EPFL en 2008, Thomas Bregman a démarré une carrière à la fois académique et entrepreneuriale. Researching-assistant à l’EPFL, puis directeur de la section architecture de l’école IPAC Genève, son travail s’appuie sur la recherche l’expérimentation et le développement. En 2014 il fonde son bureau d’architectes B29. Son travail a été récompensé par différents prix et mentions.

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