Plus que des surfaces, les mètres carrés commerciaux sont aussi des services

Depuis plusieurs années, ce n’est un secret pour personne, Genève fait face à une demande en locaux commerciaux largement inférieure à l’offre. Constructions trop nombreuses, saturation du marché, délocalisation d’entreprises, ralentissement de la croissance …. des chefs d’accusation avancés comme autant de motifs sur lesquels, tant les propriétaires que les acteurs du monde immobilier, n’auraient finalement que peu d’emprise. Et si l’explication était à chercher ailleurs ?

 

Il faut se pencher sur le contenu

Loin de nier ces facteurs, il semble toutefois qu’un élément manque. Nous sommes aujourd’hui dans une dynamique totalement nouvelle.  Les mètres carrés ne sont plus que des surfaces, mais ils deviennent des services. Et ceux-ci ont un impact direct sur l’attractivité, ou plutôt le manque d’attractivité, des dits locaux. Au contenant qu’est le bâti, nous devons nous pencher aujourd’hui sur le contenu. C’est déjà une petite révolution dans le monde immobilier !

Le service agit comme un levier du changement : il donne vie à quelque chose d’inerte qui se réfléchit dans l’appréciation du bâti. Les PME recherchent ce que de grandes entreprises ont depuis plusieurs années déjà mis en place : une véritable « offre », qui va au-delà de leur core business. Prenez P&G : la société propose une crèche, une salle de sport, des restaurants, là où d’autres vont encore plus loin avec des banques, des commerces etc. Les multinationales offrent des services s’apparentant à une conciergerie d’hôtel. S’il est certes question pour ces grands groupes de renforcer leur culture d’entreprise, une autre raison est évoquée : être attractifs en termes d’employabilité.

Pour les PME, le facteur différenciateur se joue plus que jamais au niveau des talents. Or, quand on veut attirer du personnel de qualité, l’emplacement de la société, le salaire, le titre, ne suffisent plus. Il faut être capable d’offrir un cadre professionnel qui s’apparente à un cadre de vie, un lieu créateur de liens entre les individus et « facilitateur » pour l’épanouissement tant personnel que professionnel de l’employé. Un lieu qui a ce truc en plus, cette touche magique qui attire. Mais cela coûte trop cher d’investir pour des PME dans cette nouvelle recherche de lien social et de services. La solution ? Aux propriétaires et constructeurs de repenser le bâti pour répondre à cette demande et rendre à nouveau attractif l’immobilier commercial.

 

Répondre à la diversité des besoins par le bâti

Dans ce contexte, la non-décision des propriétaires n’est plus une option. Il faut comprendre, réagir et anticiper. Le monde est devenu complexe ; des solutions doivent émerger. Répondre à cette diversité des besoins grâce au bâti, c’est possible ! Les bâtiments récents vont dans cette direction. Les plateaux organisés favorisent les synergies lorsque cela est demandé. Et lorsque l’on jette un coup d’œil à ce qui se fait dans le monde, force est de constater que nous ne sommes qu’au début de cette transition ! À ceux qui ne voudraient prendre le train en marche, c’est un véritable mouvement de fond qui est en train de bousculer les codes du monde immobilier auquel il vont devoir faire face.

Plus que jamais, l’immobilier a une carte à jouer dans la construction du monde de demain. Plus uniquement à travers le bâti, mais dans une réflexion plus large qui nourrit le développement du secteur. Un vent porteur en somme, bien loin d’avoir démontré tous ses effets.

Avec un million de mètres carrés de surfaces commerciales en plus, Genève va renforcer son attractivité

Ces prochaines années, près de 1,03 millions de mètres carrés de nouveaux locaux commerciaux seront disponibles à Genève. Cela représente 20 % de l’offre totale du canton. Ce chiffre en impose, d’autant que près de 300 000 mètres carrés recherchent déjà des locataires. Les nombreux panneaux qui ornent vitrines et façades en témoignent.

Est-ce à dire que cette abondance d’offre pourrait s’avérer dangereuse ? Existe-t-il le risque d’une bulle ?

Non, et ce pour plusieurs raisons.

Anticiper la demande future

L’immobilier ne suit pas les cycles économiques. Ce qui est valable pour le résidentiel l’est aussi pour le commercial. Ainsi, il y a 10 ans, nous souffrions d’un manque de bureaux. Demain nous en aurons peut-être un peu trop sur le marché mais ce n’est pas grave. Cela permet d’anticiper la future demande mais surtout cette situation favorisera les transactions. Les prix de location devraient descendre poussant les entreprises, notamment les PME, à chercher de nouveaux locaux, peut-être plus adaptés à leurs besoins ou à renégocier leur bail. Cette tendance est déjà perceptible comme nous le montrons dans le Snapshot 2019. C’est une bonne nouvelle pour le dynamisme de notre canton.   

De plus, le double oui, cantonal et fédéral, du dimanche 19 mai à la Réforme fiscale et au financement de l’AVS (RFFA) va apporter un grand soulagement aux entreprises locales. La réduction de presque 10 points de pourcentage de l’impôt sur les bénéfices aura une répercussion sur leurs investissements et donc sur leur développement. Certaines vont engager du personnel et en croissant déménager.  Pour les sociétés à statut, qui bénéficiaient d’un taux 11,6 %, ce passage à 13,99% ne devrait pas les affecter. Au contraire, elles vont bénéficier d’une meilleure vision de l’avenir, d’un environnement plus stable. Les multinationales détestent l’incertitude.

Concurrencer Paris, Francfort ou Amsterdam

L’abondance de l’offre concourra également à l’attractivité de toute la région et attirera de nouvelles entreprises internationales. Celles-ci ont souvent besoin de grands plateaux, d’un seul tenant, de plusieurs centaines de mètres carrés. Les nouveaux programmes les proposent, ce qui n’est pas le cas des bâtiments plus anciens. D’autant qu’avec une baisse des coûts de location, Genève commence à devenir compétitive vis-à-vis d’autres villes européennes. Elles renforcent son attractivité vis-à-vis de Paris, Francfort ou Amsterdam.  

Sur la vingtaine de projets (lire la liste ci-dessous), certains sont encore en phase de préparation alors que d’autres sont prêts à être livrés. Ils affichent des surfaces dépassant les 155 000 m2 pour Evolution+ / Quartier de l’Étang jusqu’à quelques centaines de mètre carrés pour les plus petits. Ils ont pourtant un point commun : l’écrasante majorité de ces nouveaux bâtiments se situent dans la première couronne qui ceint le centre-ville. En effet, c’est là que la transformation urbanistique est la plus rapide et visible. Ce sont les communes de Vernier, de Plan-les-Ouates, du Grand-Saconnex et de Lancy qui en accueillent le plus.

Les grands projets commerciaux de Genève

  Nom du projet Mètres carrés Quartier
1. Evolution+ / Quartier de l’Étang 155 540 Vernier
2. Vitrine économique de Genève 135 000 Aéroport
3. CFF Pont Rouge 120 000 Carouge
4. Tourbillon 95 000 Plan-les-Ouates
5. Pré-du-Stand 90 000 Grand-Saconnex
6. Small City 90 000 Lancy
7. Lombard Odier 64 000 Bellevue
8. Porte Sud 50 000 Carouge
9. Pré Bois 50 000 Aéroport
10. Green Village 48 000 Grand-Saconnex
11. Quartet 42 000 Charmilles
12. Stellar 32 32 000 Plan-les-Ouates
13. Atrium Park 30 000 Satigny
14. Orubi 14 095 Vernier
15. O’vives 9 933 Eaux-Vives
16. Opale 4 600 Chêne-Bourg
  TOTAL 1 030 168 Canton de Genève

Les professions libérales en périphérie 

Une tendance s’installe : certaines activités s’éloignent de l’hyper-centre. Si les artisans et les petites industries quittent le PAV au profit du tertiaire, les professions libérales, médecins, avocats, architectes commencent elles aussi à s’installer plus en périphérie. Elles y trouvent plus d’espace alors qu’elles se regroupent. Les professions liées à la santé s’installent dans des bâtiments dédiés, les études d’avocats dont la taille augmentent suivent le même chemin. Ce mouvement est rendu possible grâce au développement des infrastructures. Les transports publics desservent mieux ces quartiers, les cadences sont augmentées quand l’installation de trams n’y pas prévue (Plan-les-Ouates, Bernex). L’arrivée du CEVA aura un impact majeur sur les régions de Lancy et Carouge. Bonne nouvelle, des appartements au centre-ville retrouveront ainsi leur usage résidentiel.  

L’arrivée prochaine de ce million de mètres carrés est une opportunité pour le canton de Genève. La réforme fiscale couplée à une situation avantageuse sur le front de l’immobilier commercial va faire souffler un bon vent sur les PME du canton.