Se fixer des buts, développer une stratégie, permet au propriétaire de mieux réaliser la transmission de son entreprise.
D’une part parce que le fait d’agir de manière méthodique offre plus de possibilités, plus de choix : se donner des options. D’autre part, certaines composantes de l’entreprise cédée demandent un traitement particulier, pour en optimiser la mise en valeur.
Bien planifier pour valoriser l’immobilier d’entreprise
C’est le cas des biens immobiliers liés à l’entreprise, lesquels, pour être mis en valeur de manière optimale, demandent une réflexion stratégique spécifique. Dans ce contexte, les aspects fiscaux et juridiques revêtent une importance cruciale.
J’ai le plaisir d’interviewer à ce sujet Me Vincent Jäggi, avocat et associé de Kellerhals Carrard :
La transmission de PME en Suisse est souvent marquée par la composante immobilière, pourquoi à votre avis ?
- Beaucoup de PME dans l’industrie, la construction, la distribution, détiennent leur outil de travail
- L’actif immobilier a un impact important sur la valorisation de l’entreprise, il mobilise aussi parfois des moyens de financement
- Il s’agit parfois de biens immobiliers mixtes, comprenant des parties non nécessaires à l’exploitation à proprement parler
- Certains investisseurs stratégiques ou fonds d’investissements susceptibles de reprendre l’entreprise ne sont pas forcément intéressés par la reprise du bien immobilier , ils préfèrent une entreprise “assets light”, flexible et focalisée sur son domaine d’excellence. Pour un repreneur privé ou un cadre désireux de reprendre la PME, la valeur du bien immobilier peut-être un obstacle à la reprise en raison des moyens financiers qu’il faut mobiliser.
Quelles sont les alternatives pour valoriser le bien immobilier ?
Le mot d’ordre : planifier et non pas se laisser guider par les opportunités ou les circonstances. En planifiant, le propriétaire peut analyser les meilleurs options et opérer des choix en amont de la transmission de son entreprise. Il prend le temps d’adapter la structure de détention aux scenarii possibles de transmission future, de manière plus flexible.
L’immobilier d’entreprise est un actif intéressant qu’il est possible de valoriser dans le cadre d’une démarche ciblée:
- cession à des promoteurs spécialisés dans l’immobilier
- Sale and lease back du bien immobilier avec des investisseurs notamment institutionnels
- Location par le propriétaire à l’entreprise acquise par le repreneur, ce qui permet de générer des revenus récurrents à futur
- Le propriétaire cédant peut lui-même faire une promotion immobilière ou maintenir un bien en l’état dans le patrimoine familial
Y-a-t’il d’autres facteurs à prendre en compte pour se préparer ?
La mise en valeur d’un bien immobilier implique l’intervention de plusieurs acteurs qui ont tous leur importance pour mener à bien un processus qui peut s’avérer complexe :
- Le notaire, le registre foncier
- L’organe de révision
- Le fisc
- Les banques
- Les collectivités publiques (problématiques de droit de préemption, LFAIE, dépollution, etc)
Une transaction immobilière obéit à ses règles propres et à un calendrier spécifique, en fonction des autorisations et autres confirmations, tax rulings, etc à obtenir et du nombre de parties impliquées.
C’est donc un projet d’importance stratégique pour le propriétaire, qui implique une démarche structurée, un travail d’équipe qui demande de la concertation entre les divers acteurs. Une planification ordonnée prend donc tout son sens.