Des communes genevoises défient le canton sur la densification

Depuis plusieurs années, les Genevois s’écharpent sur les questions de densification. Les pro et les anti-constructions se battent sur le futur de la région mais cette tension est également palpable entre le canton et certaines des 45 communes. En effet, l’État, soucieux de coordonner un développement harmonieux de la région, use du Plan directeur cantonal, son instrument de politique d’aménagement du territoire. Celui-ci a force d’autorité notamment sur les plans directeurs communaux, lesquels lui sont subordonnés. Entre les visions cantonales et communales, les différences sont souvent irréconciliables.

L’un des points de friction porte sur la zone 5, la zone résidentielle, destinée aux villas. Si celle-ci n’abrite, pour l’heure, que 10 % des logements et 13 % de la population, elle réserve le plus important potentiel de construction du canton. Certaines communes acceptent la perspective cantonale de densification alors que d’autres tentent d’appliquer leurs propres règles.

 

De 2013 à 2019, les propriétaires en zone 5 ont pu obtenir des dérogations pour plus densifier leur parcelle (augmenter l’indice d’utilisation du sol [IUS]) sans avoir à demander une modification de zone pour le pouvoir le faire.

Ces dérogations ont conduit à une forte augmentation des autorisations de construire (+30 % entre 2014 et 2018). Le nombre de logements groupés soit les villas mitoyennes, logements contigus, etc. a été multiplié par quatre. Six communes du canton (Chêne-Bourg, Collonge-Bellerive, Thônex, Troinex, Vandoeuvres, Veyrier) ont concentré 50 % de toutes ces demandes.

 

Ce climat, favorable à la construction, a néanmoins pris la forme, en quelques années, d’un développement non coordonné conduisant à une dégradation du paysage urbain, architectural et de l’environnement. L’État, sous la pression des communes et d’une certaine opinion publique, a décidé, en novembre 2019, de geler toute dérogation.

Ce moratoire pourrait être levé d’ici la fin de l’année car un consensus a été trouvé. Désormais, le canton impose aux communes la création de périmètres de densification accrue ou faible en fonction de l’environnement dans lequel ils se trouvent. La densification sera plus importante dans les zones proches des voies de communication, des espaces publics et plus faibles dans les zones de patrimoine bâti et paysager ou proche d’un habitat naturel. Les communes doivent donc communiquer leur indice d’utilisation du sol. Pour l’heure, seules quatre communes (Bellevue, Onex, Thônex et Vandoeuvres) ont communiqué leur Plan directeur communal (PDcom).

 

Cette obligation génère deux types de réponses. Il y a d’un côté les communes ayant tendance à respecter la densification diversifiée de l’État et à la communiquer dans leur plan directeur communal. De l’autre, celles qui expriment une forme de rejet en gardant sous silence l’indice d’utilisation du sol. Elles lui préfèrent des critères qualitatifs comme la perméabilité du sol, la végétalisation, l’intégration dans le paysage, etc.

Sans surprise, les communes proches du centre économique de Genève (Onex, Thônex, Troinex, Vernier) ont tendance à beaucoup plus respecter les directives du plan directeur cantonal et donc à communiquer l’IUS car celui-ci leur est bénéfique. À l’inverse, les communes plus éloignées du centre (Anières, Bellevue Corsier, Vandoeuvres, etc.) ou se trouvant sur les rives du lac et abritant une population plus bourgeoise restent plus réfractaires à l’utilisation de l’IUS et à son dévoilement.

Elles veulent conserver la main sur leur développement. Elles adoptent un système de contrepartie pour éviter l’imposition d’IUS. Ainsi, un propriétaire désireux d’augmenter la densité de son projet doit alors contribuer financièrement à l’aménagement d’infrastructures. Cela permet aux communes de garder une petite marge de manœuvre pour analyser les projets « au cas par cas » et ce, malgré les directives cantonales.

Citons Vandoeuvres, qui fixe des conditions d’intérêt public telles que « la préservation ou la reconstitution des composantes paysagères constitutives de l’identité communale » ou encore « le fonctionnement des réseaux de mobilité ».

 

Sans juger une position communale ou une autre, le cadre cantonal soulève des interrogations. Chaque zone villas présente ses spécificités sociales, territoriales, etc. de même que la commune dans laquelle elle se situe. La zone 5 d’une commune périurbaine comme Onex favorise une densification plus importante. A Anières, en raison de son éloignement et de son manque d’infrastructure de mobilité, l’État ne peut pas appliquer une densité similaire à cette même zone.

 

Le canton souhaite subordonner cette densification à une « taxe d’équipement » systématique. Les propriétaires privés devront s’acquitter des coûts publics engendrés par une densification plus importante. Pourtant le seul emploi d’un indice d’utilisation du sol ne préjuge pas de la qualité d’un projet et de son intégration réussie dans son contexte.

Le bras de fer entre le canton et certaines communes va donc se poursuivre encore ces prochaines années.

La mutation du logement post-covid

Les événements de ces derniers mois ont redéfini notre approche du lieu de vie et de ses fonctions. Les limites entre les espaces privés et professionnels sont devenues floues. L’organisation du logement est devenue un casse-tête pour chacun car nous avons expérimenté la rigidité de nos appartements incapable de s’adapter à une transformation soudaine. Nos espaces, nos bâtiments doivent être repensés.

Si les premiers jours de la vie confinée ont été accueillis avec un certain engouement, les contraintes ont très rapidement pesé sur le moral général. En cause, nos logements inadaptés à l’irruption d’un nouveau mode de vie. De lieux refuges, ils se sont transformés en cage, plus ou moins dorées, dans lesquelles se sont superposées de multiples fonctions jusqu’alors bien délimitées : travail, famille, loisir, repas. Si nos appartements urbains conviennent pour une utilisation pendulaire, donc intermittente, ils ont montré leur limite en dévoilant leur défaut majeur : leur manque de flexibilité. Où installer son bureau de fortune ? Comment gérer la séparation entre lieu de détente et place de travail ? Comment obtenir le calme nécessaire alors que les enfants jouent à côté ?

Si ce type de question ne s’était jamais vraiment posée avec autant d’acuité, l’organisation du logement est désormais devenue un casse-tête pour tous et surtout pour les architectes, créateurs des espaces de demain qui vont devoir prendre en compte ces nouveaux paramètres.

Jusqu’aux années 80, le bureau occupait son propre espace avant d’être supprimé dans un souci d’optimisation de l’espace et de coûts. Le logement s’est ainsi réduit au strict minimum en conservant un espace de vie commun ouvert sur la cuisine, l’ensemble relié à des chambres attenantes. Exunt les grands volumes qui caractérisaient les anciennes constructions et, dans le même mouvement, les pièces annexes. Cette réduction des surfaces s’est accompagnée d’une standardisation dans l’aménagement empêchant, ou du moins limitant fortement, toute modulation interne. Conséquence ? L’intérieur est inadapté aux changements soudains, comme l’a cruellement souligné cette crise sanitaire.

Il faut maintenant faire évoluer les typologies de l’habitat pour créer cette modularité.

Architectes et promoteurs doivent réinventer de nouvelles formes

Optimisons les espaces tout en gardant une flexibilité ! Il n’est pas nécessaire de posséder des centaines de mètres carrés pour le réaliser. L’ingéniosité des architectes fait des merveilles

Quand un bus Volkswagen peut à la fois disposer d’une cuisine, d’un couchage, et d’un salon, pourquoi un appartement ne pourrait-il pas suivre le même modèle d’adaptation ? Architectes et promoteurs doivent réinventer de nouvelles formes et imposer une nouvelle flexibilité.

Cela passe aussi par les espaces extérieurs. Terrasses, loggias, jardins d’hiver, vérandas, balcons sont plus que jamais nécessaire. Trop souvent sacrifiés sur l’autel des économies, ils ont prouvé leur nécessité, spécialement en milieu urbain. Il faut les généraliser dans les nouvelles constructions mais surtout les recréer dans les restaurations. La ville de Genève a un parc immobilier vieillissant. Alors que les possibilités de construction se restreignent,  en témoignent les nombreuses associations de défense du territoire qui ont émergé ces dernières années, les rénovations vont se multiplier. Si les pièces à vivre à l’extérieur sont absentes, il convient de les intégrer aux réalisations déjà existantes.

A Paris, dans le 17e arrondissement, une tour vétuste de logements, Bois le Prêtre, a vu un agrandissement de ses appartements, notamment des séjours, par la création de nouveaux planchers sur toute la périphérie de la tour. Les habitants ont ainsi gagné de la surface, ont amélioré leur confort de vie et les dépenses énergétiques ont fortement diminué.

C’est un moyen intelligent de revaloriser un parc immobilier.

La tour de Bois le Prêtre avant et après sa rénovation.

Cette modularité doit dépasser le cadre de l’appartement et s’appliquer à l’ensemble de l’immeuble. Le bâtiment va redevenir multi-usages avec une mixité de population, d’usages et de pièces de l’appartement, comme l’expérimente le modèle de la Cité Radieuse de Marseille, véritable « village vertical » et machine à habiter. Les espaces commerciaux doivent aussi devenir multi-usages. Les arcades en rez-de-chaussée doivent pouvoir se transformer au gré des envies et des besoins, sans qu’un appareil législatif trop contraignant ne les corsète.

Aujourd’hui les architectes suisses pourraient voir cette pandémie comme une opportunité, un temps suspendu pour faire des expérimentations, des prototypes à toutes les échelles et concevoir, non pas à la sortie de la crise, mais pour le futur. L’avenir promet une évolution vers un modèle de travail de plus en plus flexible. Autrefois réticentes au télétravail, cette crise aura prouvé aux entreprises les avantages de ce type de fonctionnement. Les architectes et les constructeurs vont repenser les logements, les immeubles de demain qui deviendront flexibles et réversibles, adaptables aux nouvelles exigences du marché du travail. Les investissements immobiliers se renforceront ces prochaines années. La Suisse doit faire évoluer son parc immobilier en investissant dans les rénovations. Cela ne consistera pas à changer deux ou trois fenêtres mais bien à repenser entièrement la construction. Nous pouvons, dès à présent, commencer cette transition. Matériaux plus performants, énergies mieux utilisés, aménagements repensés, ces normes vont peu à peu s’imposer. Voici venu le temps pour les architectes de profiter de cette crise pour faire un arrêt sur image, pour mieux comprendre les expériences spatiales vécues par chacun afin de faire évoluer l’habitat en fonction des besoins.