Avec la sortie de terre de grands projets se caractérisant par leur mixité, de nouveaux quartiers s’imposant comme des hubs d’attractivité et une densification toujours plus grande des villes, l’immobilier commercial voit ses zones d’influence se diversifier, se déplacer aussi. Conséquence : la cartographie du secteur à l’échelle d’une ville bouge, évolue. Les écarts se creusent, entre les hypercentres de Genève et Lausanne, mais aussi entre les nouveaux “hubs” urbains et les zones plus éloignées de la couronne urbaine, souvent mal desservies par les transports publics. Un jeu à plusieurs niveaux donc ! Cet échiquier, c’est sous la forme d’une carte que nous avons souhaité le matérialiser. Outil indispensable pour les professionnel.le.s de l’immobilier, la carte offre une grille de lecture sans ambiguïté. Décryptage.
Que nous disent les cartes de notre édition 2022 ? Entre surprise et tendance, que retenir ? Tout d’abord, l’effet moindre du Covid sur l’immobilier commercial, mesuré dans les faits, et qui semble aller à contre-courant des effets d’annonce sur un monde du travail complètement chamboulé qui tendrait à redessiner en profondeur le secteur. Et bien non, force est de constater que le télétravail (présenté comme LE gros changement, mais qui reste finalement assez à la marge) n’aura pas eu l’effet escompté sur les besoins en termes de surfaces, sur l’attractivité du secteur, et de facto sur les prix. Et en ce qui concerne l’augmentation du parc commercial neuf, cherchant preneur, il s’explique par l’accélération des constructions ces dernières années, et non par un effet Covid. Nul besoin de s’étendre davantage sur ce point, on aura compris l’idée.
Hypercentres toujours attrayants
À Genève, si l’on prend la “couronne dorée” s’étendant du Jardin Anglais au Quai du Mont-Blanc, à laquelle on rajoute la Rue du Rhône ainsi que le quartier de Bel Air, la moyenne est de 720 CHF/m2, en hausse depuis quelques mois et les prix continuent de grimper. À Lausanne, le prix le plus élevé au m2 est de … 380 CHF/m2, et ce malgré la formidable attractivité de la ville. La différence des prix entre les deux villes est à chercher dans l’offre d’espaces à disposition. Ainsi, la relative étroitesse de l’hypercentre lausannois déplace les sociétés à l’ouest. Mais pas seulement, il faut analyser les typologies d’acheteurs, locataires ou investisseurs, ceux-là mêmes qui donnent le son de cloche des prix. À Genève, et cela n’est un secret pour personne, les sociétés de négoce et les banques sont les principaux clients de cet immobilier commercial “VIP”. Avec des chiffres d’affaires très importants (notamment pour le négoce), et quasiment aucun impact lié à la pandémie, des employés effectuant un travail de bureau ne pouvant être fait de la même manière à domicile, ils ont – presque à eux seuls – réussi à maintenir des prix très importants dans l’hypercentre … et participent même à l’embellie actuellement visible.
À Lausanne, ces sociétés sont très minoritaires et laissent la place à des entreprises actives dans le secteur tertiaire et le back-office, moins rémunératrices et possiblement moins “gourmandes” en espace.
Et même si des quartiers, à Genève comme à Lausanne, sont désormais conçus pour favoriser la mixité des métiers, il n’en demeure pas moins que dans les zones historiquement réputées pour leur emplacement et leur prestige, c’est plutôt un effet de mimétisme qui prévaut (comme en témoigne le “Quartier des banques” par exemple). La complémentarité, en revanche, est bien réelle entre les deux villes offrant un arc lémanique plus concurrentiel que d’autres régions européennes comme Paris, Francfort ou Londres. Avec une constante : l’attrait pour le cœur des villes ne faiblit pas.
Retrouvez le Barnes Market Outlook 2022 de : Genève et Lausanne
